Edukasi #5

Bagaimana Cara Proses Balik Nama Sertifikat Tanah

Dalam setiap transaksi jual beli lahan dan bangunan dilakukan proses peralihan hak atau balik nama sertifikat tanah. Kemudian untuk pengurusan balik nama sertifikat inibisa dilakukan dengan mendatangani kantor Pertanahan atau badan Pertanahan Nasional (BPN) dikabupaten/kota lokasi tanah berada. Namun sebelum dating ke Badan Pertanahan Nasional harus melibatkan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Cara Proses Balik Nama Sertifikat Tanah ada dua 2 Tahapan yang perlu dilakukan dalam proses pengurusan balik nama sertifikat terkait transaksi jual beli tanah, seperti dijelaskan di sebagai berikut :

1.  Pembuatan Akta Jual Beli Tanah

Agar transaksi jual-beli tanah atau bangunan legal secara hukum, penjual dan pembeli harus mendatangi Kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Sesuai ketentuan dalam Pasal 37 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendataran Tanah, peralihan hak atas tanah wajib melalui PPAT. Mendatangi Kantor PPAT perlu dilakukan untuk membuat Akta Jual Beli Tanah (AJB). Akta ini adalah dokumen resmi yang menjadi bukti sah telah terjadi peralihan hak atas tanah dari penjual ke pembeli. Sebelum AJB dibuat, PPAT akan memeriksa kesesuaian data teknis dan yuridis antara sertifikat tanah dengan buku tanah di Kantor Pertanahan (BPN). Pemeriksaan ini untuk memastikan objek jual-beli tidak bermasalah. Selain itu, PPAT akan mengecek Surat Tanda Terima Setoran (STTS) serta Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) PBB atau Pajak Bumi dan Bangunan. Hal ini untuk memastikan tidak ada tunggakan sekaligus menghitung biaya dan pajak yang menjadi tanggungan penjual dan pembeli. Penjual juga akan diarahkan melunasi pajak penghasilan (PPh) atas pengalihan hak atas tanah. Besaran PPh setara 2,5 persen dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah, seperti diatur PP 34/2016. Bagi pembeli, diharuskan melunasi Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Sejumlah dokumen pun harus dibawa oleh pihak penjual dan pembeli untuk keperluan pembuatan AJB di Kantor PPAT. Dokumen yang perlu dibawa pembeli tanah ialah KTP, KK, Surat Nikah (jika sudah menikah) dan NPWP. Sementara dokumen yang harus dibawa oleh pihak penjual: Sertifikat Hak Atas Tanah yang akan dijual (asli), Kartu Tanda Penduduk (KTP), Kartu Keluarga (KK), bukti pembayaran PBB, Surat Nikah (jika sudah menikah), surat persetujuan pihak keluarga (bisa suami/istri), surat pernyataan tanah tidak dalam sengketa, dan NPWP. Setelah semua persyaratan di atas terpenuhi, PPAT akan membuatkan Akta Jual Beli Tanah (AJB) atas persetujuan pihak penjual dan pembeli. AJB biasanya dibuat 2 lembar asli dan 1 lembar salinan.

2.  Pengurusan Balik Nama Sertifikat Tanah di Kantor BPN  

Sebagaimana dilansir laman Kementerian Agraria dan Tata Ruang, sejumlah dokumen harus disiapkan saat mengurus balik nama sertifikat tanah (peralihan hak jual beli) di kantor BPN. Sejumlah dokumen tersebut yaitu: 

1. Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya di atas materai
2. Surat kuasa apabila dikuasakan
3. Fotokopi identitas pemohon (KTP & KK) dan kuasa apabila dikuasakan yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket di kantor BPN
4. Fotokopi akta pendirian dan pengesahan badan hukum yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket kantor BPN (khusus bagi badan hukum)
5. Sertifikat Tanah Asli Akta Jual Beli Tanah dari PPAT
6. Fotokopi KTP para pihak penjual-pembeli, dan atau kuasanya
7. Izin pemindahan hak apabila di dalam sertifikat/keputusannya dicantumkan tanda yang menyatakan bahwa hak itu hanya boleh dipindahtangankan jika telah diperoleh izin dari instansi yang berwenang
8. Fotokopi SPPT dan PBB tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket
9. Bukti SSB (BPHTB) dan bukti bayar uang pemasukan (pada saat pendaftaran hak). Setelah menyerahkan semua dokumen tersebut kepada petugas Kantor Pertanahan (BPN) serta membayar biaya administrasi, pihak pembeli akan menerima tanda bukti penerimaan berkas. Lalu, nama pembeli selaku pemegang hak baru atas tanah akan dituliskan pada buku tanah dan sertifikat.

     Dasar Hukum : Undang-Undang Nomor 5 Tahun 2000, Undang-Undang No. 20 Tahun 2000 tentang Perubahan Atas UU No. 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan. Peraturan Pemerintah No. 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan. Peraturan Pemerintah No 24 Tahun 2007, Peraturan Pemerintah 46 Tahun 2002, Peraturan Menteri Negera Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997, SE Kepala BPN Nomor 600-1900 tanggal 31 Juli 2003

Berapa biayanya ?

Besaran biaya pembuatan balik nama sertifikat rumah bergantung pada Zona Nilai Tanah (ZNT).